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Crédito imobiliário com juros atrelado à poupança vale a pena? Entenda como funciona e confira simulação.

Modalidade foi lançada no final de 2020 como alternativa pós-fixada. Na época, a Selic estava em 2% ao ano; hoje, ela está em 7,75% ao ano.

Por G1

Jefferson de Oliveira financiou uma casa de R$ 240 mil em Taubaté, interior de São Paulo (foto) — Foto: Carlos Santos/G1

À procura da casa dos sonhos para sua família em março do ano passado, o técnico em robótica Jefferson de Oliveira, de 37 anos, financiou 71% de um imóvel de R$ 240 mil em Taubaté, interior de São Paulo, por 20 anos.

O que ele não havia atentado era que o financiamento tinha juros vinculados à remuneração da poupança – que, por sua vez, varia conforme a taxa básica de juros (veja explicação mais abaixo).

Assim, com as oito altas consecutivas da Selic desde o final do ano passado suas parcelas chegaram a R$ 1.685,21 no mês passado – uma alta de 41,6% em relação ao pagamento inicial, de R$ 1.190.

"No ano passado, pagamos quase R$ 15 mil em parcelas e não abatemos nem R$ 1 mil do saldo devedor. Ou seja, estou quase pagando um aluguel, pois a dívida nunca vai abaixar se eu não começar a amortizar", disse ele.

Como funciona?

De acordo com Bruno Gama, CEO da plataforma de crédito imobiliário CrediHome, o crédito atrelado à poupança foi lançado no final de 2020 como uma alternativa pós-fixada. Na época, a Selic estava em 2% ao ano. Hoje, ela está em 7,75% ao ano.

O modelo é composto por duas taxas:

• Taxa de juros fixa, que atualmente varia entre 2% e 3%;

• Taxa variável, que corresponde à correção pela poupança mensalmente, com limite de 6,17% ao ano.

De forma resumida, a principal diferença entre o financiamento com taxas de juros fixas e o financiamento atrelado à poupança está na presença da taxa variável, atrelada à Selic.

Em simulação feita pela startup (mais abaixo), por exemplo, é possível verificar um aumento no valor das parcelas a partir de abril do ano passado, em consequência da alta da Selic (saindo dos 2% ao ano) em março de 2021.

Vale a pena?

O aumento das parcelas não significa que a modalidade é inviável, mas que haverá momentos em que o mutuário pagará menos prestações e outros em que ele pagará mais — como agora.

Quando a taxa básica de juros subir, as parcelas ficarão mais altas. Quando ela cair, elas ficarão mais baixas. É uma espécie de gangorra.

"A boa notícia é que que as parcelas devem cair a partir de agora, já que a poupança está em seu percentual máximo", explicou Gama

Remuneração da poupança

Desde 2012, a poupança passou a ter dois tipos de remuneração. A regra é a seguinte:

• Selic de até 8,5%: rendimento limitado a 70% da Selic + TR (Taxa Referencial calculada pelo Banco Central e que, desde 2017, está em zero) para novos depósitos e rendimento de 0,5% ao mês + TR (6,17% ao ano) para depósitos feitos até 2012;

• Selic maior que 8,5% (caso atual): rendimento fixo de 0,5% ao mês + TR , ou 6,17% ao ano, para depósitos novos e antigos — independente da taxa de juros que estiver em vigor.

Perfil de risco

Na avaliação do planejador financeiro Andrés Montano, antes de contratar qualquer empréstimo pós-fixado é importante que o consumidor faça uma análise de perfil de risco, uma vez que as parcelas oscilam durante o contrato. O emocional não pode impulsionar a decisão, como ocorreu com Oliveira.

"Ele [cliente] tem que saber o que está contratando, independentemente da modalidade. Comprar por impulso pode ser um pesadelo no futuro. A pessoa tem que entender porque vai ficar nesse contrato por 20, 30 anos", reforçou Montano.

Atualmente, três bancos oferecem essa modalidade de crédito imobiliário: Caixa, Itaú Unibanco e Bradesco.

• Na Caixa, os juros seguem em 2,95% ao ano mais o rendimento da poupança desde outubro de 2021. Em fevereiro, no entanto, houve uma "adequação nas condições para aplicação de redutores", que funcionam como descontos para clientes fidelizados.

• No Itaú, as tarifas do crédito imobiliário atrelado à poupança são a partir de 2,99% ano mais o rendimento da poupança.

• No Bradesco, as taxas também são a partir de 2,99% ao ano mais o rendimento da poupança.